國房觀點丨《更新條例》出臺,舊改回遷指標房還能買嗎?

發佈時間:2021-01-05瀏覽次數:
在2020年即將結束,迎來2021新開端之際,深圳市政府公佈了《深圳經濟特區城市更新條例》(以下簡稱《更新條例》),經深圳市第六屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議於2020年12月30日通過,自2021年3月1日起施行。


龍崗區的趙先生,因已在深購買了2套房,買房資格悉數用盡,聽說投資舊改回遷指標房很划算,比如購買無需買房資格、價格遠低於新房房價,只需買後等過幾年舊改後,便可住進新房,善於投資的他最近一直在關注這類舊改指標房。最近,聽聞新的城市更新條例——《深圳經濟特區城市更新條例》剛剛公佈,思維敏銳的他立刻到專業機構諮詢,新條例是否會對他一直關注的舊改回遷指標房的投資產生影響呢?
我們先從舊改回遷指標房談起!

一、舊改回遷指標房的現狀

1、何爲舊改回遷指標房
舊改回遷指標房是指位於已經列入城市更新計劃項目範圍內,正在做搬遷補償談判協調工作及簽訂房屋搬遷賠償協議工作,一些業主由於自身原因,拿出部分的拆遷賠償指標出來售賣的房屋。投資客可以通過購買回遷指標房後直接跟開發商簽訂《拆遷補償協議書》,通過該種方式獲得回遷安置房。

2、舊改回遷指標房的現狀
深圳的城市基礎建設、創新力位於全國前列,吸引了全國各地大量的投資客前來投資。在深圳現有的城市更新政策下,回遷安置房性質均爲市場商品房,且回遷指標房的面積也可以靈活選擇,爲了規避商品房限購政策的限制,不滿足條件的投資客通過購買“舊改回遷指標房”在幾年後獲得回遷的紅本商品房。深圳城市更新已經歷了十年,回遷房市場已獲得了較多投資客戶的認可,回遷指標房市場也迎來了黃金時期,越來越多的中介公司參與到回遷指標房交易市場,在一定程度上推高了深圳房地產市場的預期。雖然舊改回遷指標房存在前期投入成本高、有一定風險、無法在公開市場上交易等缺點,但也有以下特點:

① 價格便宜,單價一般是周邊商品房價格的二分之一左右,若更新項目能順利推動,則3-4年可獲得價值翻倍的回遷房,以此獲得較爲較高的投資收益。

② 不限購,不需要購房名額,在經濟不景氣的環境下,閒置資金可發揮較大價值。

③ 收益穩定,每個月都有搬遷安置過渡費,一般按季度發放,一直到回遷房交樓爲止。

④ 有一定的安全保障,可以直接和開發商簽訂搬遷補償協議,較普通的小產權房安全保障高。

⑤ 不受限售政策影響,根據《市政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關於進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》 (深府辦規〔2018〕9 號)規定,搬遷權利人首次轉讓搬遷安置住房的,不適用《通知》關於取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓的相關規定。因此回遷安置房可在辦理不動產權證書後銷售。

3、《更新條例》規範城市更新指標房買賣
《更新條例》第三十條規定:區城市更新部門負責對物業權利人更新意願進行覈實。屬於本條例第二十五條第一款第三項規定情形的,區城市更新部門應當在物業權利人更新意願覈實階段組織區規劃土地監察機構、轄區街道辦事處和原農村集體經濟組織繼受單位對歷史違建物業權利人進行覈實,由經覈實的物業權利人與市場主體簽訂搬遷補償協議。

《更新條例》第六十五條規定:違反本條例第三十條規定,市場主體與未經覈查確認的物業權利人簽訂搬遷補償協議的,由區城市更新部門給予警告,並責令限期改正;逾期不改正的,處五十萬元以上一百萬元以下罰款。

深圳城市更新回遷指標房不受限購限售政策限制,導致了全國資金扎堆涌入深圳指標房市場,《更新條例》要求籤訂搬遷補償協議經街道辦覈實物業權利人,從一定程度上增加了程序和難度,有利於對深圳市過熱的房地產市場進行調控。投資客也應充分了解回遷指標房交易如不能通過街道辦覈實,將面臨不能確權的風險。

除了《更新條例》的出臺加大了對舊改回遷指標房的投資風險,對抑投資穩房價起到了一定的調控作用之外,其還有哪些核心重點變化會對未來我市城市更新領域產生深遠的影響呢?

二、《更新條例》重點內容及政策解讀

1、明確城市更新的原則:堅持政府統籌的前提下,主要實行市場化運作模式
《更新條例》第三條規定:城市更新應當遵循政府統籌、規劃引領、公益優先、節約集約、市場運作、公衆參與的原則

解讀:本次《更新條例》的城市更新原則由《深圳市城市更新辦法》深府令290條的政府引導轉變爲“政府統籌”,體現政府主導地位有所加強。

2、創設“個別徵收+行政訴訟”制度、破解城市更新搬遷難題
《更新條例》第三十六條規定:城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分,已簽訂搬遷補償協議的物業權利人人數佔比不低於百分之九十五的,可以參照前款規定由區人民政府對未簽約住宅類房屋依法實施徵收。

解讀:過去雙“100%”的規定讓項目難以推進,上述規定在大多數業主的利益與小部分業主的利益之間尋找一種平衡和切入點,彰顯了《更新條例》的智慧和創新之處。

3、明確搬遷補償標準,保障權利主體的合法權益
《更新條例》第三十一條規定:城市更新搬遷補償可以採用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式,由物業權利人自願選擇。政策性住房原則上採取產權置換方式,補償與被拆除住房產權限制條件相同的住房。
《更新條例》第三十四條規定:已登記的商品性質住宅物業採用原地產權置換的,按照套內面積不少於一比一的比例進行補償;產權置換的實際面積不得少於約定面積,因誤差導致超出面積在百分之三以內的,物業權利人可以不再支付超出面積部分的房價。安置補償費最遲應當在物業權利人搬離之日起按約定給付。

解讀:本條規定明確搬遷補償標準,充分保障權利主體的合法權益。但對於套內建築面積的認定標準,仍有待進一步明確。

4、支持預告登記,鎖定產權
《更新條例》第三十一條規定:搬遷補償協議簽訂後,市場主體可以按照約定向不動產登記機構申請辦理被搬遷房屋的相關預告登記。預告登記的期限由雙方當事人約定。約定登記有效期間,雙方當事人可申請註銷預告登記。

解讀:預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,爲保障將來實現物權,而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在更新拆遷中,市場主體與被搬遷人簽訂搬遷補償協議後,市場主體可以就被搬遷人的住房進行預告登記,以制約被搬遷人把已簽訂搬遷補償協議的住房再次出售或者進行抵押,這樣可爲保障拆遷補償順利推進提供法律支持。

5、舊住宅區拆除重建後優先用於公共住房建設
《更新條例》第二條規定:舊住宅區拆除重建後優先用於公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建設。
第二十五條規定:申報拆除重建類城市更新單元計劃時,拆除範圍內物業權利人更新意願應當符合下列要求:其中舊住宅區所在地塊應當經專有部分面積佔比百分之九十五以上且佔總人數百分之九十五以上的物業權利人同意。

解讀:老舊住宅區更新意願相較於原“雙百”要求有一定放鬆,即將迎來春天,從棚改的政府主導變爲市場主體參與,但公共住房建設優先的需求可能對改造產品指標有一定影響:《深圳市棚戶區改造專項規劃容積率覈算規則》(徵求意見稿)要求人才住房建設比例爲30%、40%、50%,明顯高於比城市更新項目要求的15%、18%、20%保障房配建比例,本條規定的制定,可以預見舊住宅區城市更新的保障房比例將會有所提高。

三、總結與展望

城市更新將繼續積極發揮盤活利用深圳存量土地,優化整合區域資源,促進產城融合的抓手作用。城市更新《更新條例》從破解舊住宅區、城中村的拆遷難等影響我市城市更新效率的核心問題入手,通過從總則、城市更新規劃與計劃、拆除重建類城市更新、綜合整治類城市更新、保障和監督、法律責任和附則等七大方面多維度對我市更新工作的實施運行提供了全面深入的綜合保障,無疑將成爲期盼已久的破浪東風,深圳更新進入深水期的一支定海神針。新政落地,未來可期,城市更新《更新條例》通過進一步指導規範更新活動,將助力深圳城市更新的第二次大鵬展翅,再創輝煌!

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